Contabilidade para o mercado imobiliário em Ibirité e região de BH
Quem vive de imóvel raramente tem renda igual dois meses seguidos. O corretor fecha três vendas em março e nenhuma em abril, recebe comissão parcelada junto com a parcela da entrada, divide o valor com o captador e ainda descobre depois que a imobiliária reteve algo na fonte. A administradora de locação, do outro lado, movimenta um caixa que em boa parte não é dela: o aluguel entra, o repasse ao proprietário sai, e o que fica de fato é a taxa de administração. Quando ninguém separa esses dois mundos, o extrato bancário parece um faturamento gigante e o imposto vem calculado em cima de dinheiro que nunca foi da empresa.
A dúvida que mais chega ao escritório é a mesma: continuo recebendo como pessoa física, com carnê-leão e a tabela progressiva mordendo a comissão, ou abro CNPJ? A resposta honesta depende do seu volume anual, de quanto você tem de despesa dedutível e de como a imobiliária paga você — e não de uma promessa pronta. O mesmo vale para quem tem três, cinco, dez imóveis alugados e ouviu falar em holding patrimonial no grupo do WhatsApp: às vezes faz sentido, às vezes o custo de constituir e transferir os imóveis não se paga. Nosso trabalho é rodar a conta com os seus números antes de você mexer em qualquer coisa. Vale lembrar que o setor vive um período de transição da Reforma Tributária: o tratamento aplicado hoje ao ISS e aos demais tributos pode mudar ao longo dos próximos anos, e por isso tratamos cada caso pela regra vigente no momento da operação.
O que costuma dar errado nesse setor
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Comissão na pessoa física sem apuração mensal, sujeita ao Carnê-Leão quando cabível
Quando a comissão é paga por pessoa física, o recolhimento mensal pode ser devido pelo Carnê-Leão, conforme a fonte pagadora e a situação do corretor. Sem esse acompanhamento, a conta aparece inteira na declaração de ajuste do ano seguinte, com acréscimos.
- 02
Caixa da locação misturado com receita da imobiliária
Aluguel de terceiro transitando na mesma conta da empresa, sem conta separada nem contrato de administração claro, faz o valor repassado ao proprietário parecer receita própria — e sustentar o contrário depois, numa fiscalização, dá muito mais trabalho do que organizar antes.
- 03
Venda de imóvel fechada antes de olhar o ganho de capital
A escritura é assinada, o dinheiro é usado na entrada de outro negócio e só depois alguém pergunta qual era o custo de aquisição, o que podia ser somado a ele e se havia alguma hipótese de isenção aplicável ao caso. A ordem certa é o contrário: conversar antes de assinar.
- 04
Holding montada por moda, sem simulação
Empresa aberta, imóveis transferidos, custos tributários e registrais assumidos — e no fim a estrutura não se encaixava no perfil da família nem no tipo de imóvel. Desfazer costuma custar mais do que ter feito a simulação antes.
Como a DIRECIONAL atende
Simulação pessoa física x PJ com seus números
Levantamos quanto você recebeu de comissão nos últimos doze meses, como é pago e o que existe de despesa, e comparamos os cenários antes de abrir qualquer CNPJ.
Fiscal e tributárioAbertura do CNPJ de corretor com CNAE e registro corretos
Abertura com objeto social compatível com intermediação imobiliária, orientação quanto às exigências municipais aplicáveis e apoio no registro da pessoa jurídica no CRECI-MG, com indicação do corretor responsável técnico.
Abertura e regularizaçãoNota fiscal de comissão e município competente para a tributação
Emissão da nota de intermediação, controle das retenções feitas por imobiliária ou construtora e verificação do município competente para a tributação em cada operação, acompanhando também as mudanças em curso da Reforma Tributária.
Fiscal e tributárioSeparação entre repasse de aluguel e receita de administração
Estrutura contábil que separa os valores recebidos por conta e ordem dos proprietários da remuneração da imobiliária, conforme o que estiver previsto no contrato de administração de cada carteira, com conciliação mês a mês.
ContabilidadeEstudo de holding patrimonial e sucessão
Avaliação de custo de constituição, transferência dos imóveis, tributação da receita de aluguel na pessoa jurídica e intenção sucessória da família, em estudo conduzido em conjunto com o advogado da família.
ContabilidadeCertificado digital e rotinas de pessoal da imobiliária
Certificado para emitir nota e assinar obrigações, além das rotinas de departamento pessoal aplicáveis à equipe da imobiliária, conforme o tipo de relação mantida com cada profissional.
Departamento pessoal
Perguntas frequentes
Vale mais a pena receber comissão como PJ ou como pessoa física?
Depende do volume anual de comissão, de quem paga você e do que existe de despesa. Fazemos a comparação com os seus recibos dos últimos doze meses antes de recomendar. Não trabalhamos com promessa de percentual de economia — a conta é feita caso a caso.
A imobiliária retém imposto quando me paga a comissão. Isso resolve?
A retenção feita na fonte é adiantamento, não quitação. Ela precisa ser conferida contra o informe de rendimentos e considerada na apuração, seja no ajuste da pessoa física, seja na apuração da PJ. É comum encontrar retenção lançada errada ou não informada.
Tenho imóveis alugados. Preciso abrir empresa para isso?
Não obrigatoriamente. Aluguel recebido por pessoa física tem tratamento próprio, e a empresa só passa a fazer sentido a partir de certo patrimônio, certo volume de receita e um objetivo de sucessão. Fazemos a simulação com os seus contratos antes de sugerir abrir.
Vou vender um imóvel. Quando devo falar com o contador?
Antes de assinar. O cálculo do ganho de capital depende do custo de aquisição comprovado, de benfeitorias documentadas e da situação específica do vendedor. Depois da escritura, as alternativas diminuem.
A administradora paga imposto sobre todo o aluguel que passa pela conta?
Em geral, o que é repasse ao proprietário não se confunde com a receita da administradora, mas isso depende do caso e precisa estar sustentado por contrato de administração, conta separada e registro contábil correto. Sem essa organização, o valor tende a ser tratado como receita própria.
Fale com quem já atende mercado imobiliário na região.
Segunda a sexta, 8h às 17h. Você fala direto com um contador do escritório.
Falar no WhatsAppConteúdo informativo. Não substitui análise do caso concreto. Última revisão: 17/08/2026.